销售下滑拿地却未减速 华润置地称“该出手时就出手”

文 | 徐苑蕾

在8月的销售下滑房企财报季中，华润置地算是拿地一个特别的身影。与不少房企一样，减速由于楼市的华润持续低迷，华润置地上半年销售金额锐减近3成，置地此外营收、称该出手净利润、时出手毛利率等财务指标都出现不同幅度的销售下滑下滑。

但另一方面，拿地得益于优质项目的减速集中推盘，上半年华润置地的华润销售均价却反升2成，创下了近3年来同期的置地新高。在土地市场，称该出手华润置地也并未减速，时出手半年就花了超过400亿元纳储，销售下滑拿地销售金额比超过40%。

在行业调整期，华润置地管理层似乎不曾掩饰提升排位、超越同行的野心。用他们的话来说，“该出手时就出手”。

销售额锐减 均价却反升2成

在房企业绩会上，郁亮、莫斌等行业大佬都纷纷提到，行业在筑底回升，缓慢恢复。但是大佬们看到的底部究竟是不是真正的底部，似乎没人能给出确切的答案。

年初，华润置地董事会主席李欣同样曾针对销售市场给出判断。当时他预计，今年楼市大概率上半年会复苏，下半年会回升。到了年中，李欣依然持有这样的信心。

他在业绩会上说道，房地产行业仍然是一个10万亿的大市场，随着一城一策政策的逐步出台，刚需和改善住房需求将得到更加合理的支持，但是区域分化的趋势会更加明显。

与大部分同行一般，在行业调整期，华润置地的销售额也在锐减。今年上半年，华润置地实现签约金额1210.4亿元，同比下降26.6%，实现签约面积587万平方米，同比下降39%。

不过，由于华润置地拿出了优质项目集中推盘，反而带动签约均价提升至20610元/平方米，同比增长20.5%，处于行业较高水平。

管理层称，这个销售成绩已经顺利完成公司半年目标，尽管华润置地并未曾对外公布过2022年的业绩指引。而克而瑞数据显示，自2017年重回房企销售榜前十后，今年上半年，华润置地排名继续得到提升，首次进入行业前五。

事实上，早在年初，华润置地对行业的重新排位以及自身排位的提升已有预判。华润置地首席运营官张大为称，今年公司将会从三方面来保障业绩的实现。

“一是保证可售资源的充足、优质和结构合理；二是坚持以销定产，做好供销存的管理；三是坚持两抓两抢两保，一稳一控一清一解的整体销售策略，即抓销售抓回款，抢供货抢去化，保交付保利润，稳投资，控工建、新增土储和开工土储，清尾盘解难盘。”张大为表示。

这意味着，对于畅销项目，华润置地会选择全面开工、全数供货，加快现金流的回正，而对于滞销项目则坚持以销定产。

根据半年报数据，截至今年6月末，华润置地已销售尚未结算的签约金额为2328亿元。其中，已锁定于下半年结算的开发物业收入为920亿元。

投资未减速 收并购以项目为主

即便销售规模出现一定程度的下滑，但华润置地在投资方面却并没减速。根据中指研究院数据，今年上半年，华润置地权益拿地金额排在百强房企首位。

报告期内，公司就增持了24个新项目，新增土储计容面积380万平方米，新增权益土地储备290万平方米。与之对应的总地价为578.4亿元，权益地价为469.2亿元。以上半年1210.4亿元销售额来估算，华润置地的拿地销售金额比超过40%。

考虑到自身的现金流状况，这样的拿地冲劲在其他龙头房企身上已经很难看到。上半年，万科拿地销售金额比约为18%，即便同样是央企的也只是29%左右，而碧桂园权益拿地销售金额甚至仅有3%。

用华润置地管理层的话来说，这是“该出手时就出手”。在行业调整期，政府加大了核心城市、核心地段的优质土地供应，但房企表现明显分化，资金承压的房企在土地市场销声匿迹，而央国企则成为了拿地主力军，其中华润置地又是其中最活跃的身影。

土地市场竞争缓和，给与了华润置地在热门城市“抄底”的机会。比如在今年深圳两轮集中供地中，华润置地合计以近160亿元总价独揽了6宗地。

谈及投资策略，李欣在业绩会上表示，华润置地会坚持调结构、调布局，聚焦一线和强二线城市。同时华润置地还会积极抢抓市场上优质的收并购机会。事实上，过去一段时间，华润置地已经接触了大批潜在的收并购项目，但不少项目都未如理想。

让华润置地“望而却步”的原因有两点：一方面，收并购项目的资产状况和股权债权相对复杂，利益平衡难度较大；另一方面，随着公开土地市场的竞争趋向缓和，收并购项目的性价比不一定比招拍挂项目更高。

华润置地首席战略官谢骥重申，华润置地会以项目的收并购为主，原则上不考虑平台的收并购。“在收并购时会遵循几方面的原则，一是市场化，二是符合华润置地的战略，聚焦在核心城市核心区域，三是重视和控制交易风险、项目风险，满足合理的回报要求。”

半年报数据显示，截至今年6月末，华润置地总土地储备面积为6614万平方米，权益土地储备面积4730万平方米。

减租影响投资物业收益 毛利率下滑

2022年上半年，华润置地同样面临业绩下滑的情况。公司实现营收728.9亿元，同比下降1.1%；股东应占净利润106.0亿元，同比下降19.2%；如扣除投资物业估值变动，核心股东应占溢利人民币101.6亿元，同比增2.6%。

与其他房企营收结构不同，除了物业开发业务外，经营性不动产业务所带来的租金，占据了华润置地约10%的收入。

而上半年华润置地收入的下滑，一定程度上，可以说是自己一手造成的结果。这是因为华润置地针对部分购物中心和写字楼租户合计减免租金17.5亿元，使得经营性不动产业务收入下降。

半年报数据显示，华润置地开发物业收入为593.7亿元，同比下降2.6%；投资物业（包括酒店经营）租金收益为76亿元，同比下降8.2%，如剔除租金减免影响，则同比上涨10.5%。

在华润置地内部，经营不动产业务被视为“现金牛”。李欣提到，去年华润置地的租金收入约180亿元，基本上可以覆盖公司全年的股息和财务利息。

据了解，华润置地今年全年减租总额预计约为22-25亿元。“相对正常年份来说，今年不是经营性不动产业务高增长的年份。”针对该业务板块的表现，华润置地首席财务官郭世清指出，从中长期来说，十四五期间，经营性不动产业务的目标是维持20%左右的复合增长率。

值得注意的是，今年上半年，华润置地的毛利率进一步走低，综合毛利率为26.9%，而去年同期为31.3%。其中，开发物业业务毛利率为22.8%，较去年同期的27.1%下降4.3个百分点；经营性不动产业务毛利率由去年同期的69.8%下降至65.5%。

事实上，年初李欣就曾坦言，20%的毛利率水平是行业的共识，已经回不到过去30%甚至以上的状态。关于毛利率管理，李欣曾表示，有信心把开发业务毛利率维持在23%左右的水平。算上投资物业，公司整体毛利率保持在25%以上。

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