四家头部物企发起“毛利率之辩”，万物云朱保全：保持“长坡薄雪”，莫被增值服务毛利迷眼

原标题：四家头部物企发起“毛利率之辩”，部物保全保持薄雪万物云朱保全：保持“长坡薄雪”，企发起毛莫被增值服务毛利迷眼

来源：华夏时报

本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道

今年以来，利率资本对于物企的辩增值热情渐渐冷却。克而瑞物管数据显示，云朱2022年第三季度，长坡59家上市物企股价均值跌幅达22.7%。莫被毛利迷眼其中，服务11家企业股价有所上涨，部物保全保持薄雪48家企业股价出现不同程度下跌，企发起毛甚至连物企上市的利率脚步也放缓了。

这并不意味着物业行业处于下行阶段。辩增值2022年上半年，云朱上市物企营收均值为19.49亿元，长坡其中53家物企营收均值同比增长26.5%。莫被毛利迷眼

不过，如今房地产行业正在重构底层逻辑和发展模式，与之相关的物业行业也在探寻新的发展模式。为此，11月22日，长城物业、绿城服务、万科物业、中海物业这四家头部物企于深圳国际智慧物业产业博览会（以下简称“深圳物博会”）发起倡议，提出几项共识，包括主张物业与业主间保持阳光透明，物业企业以专业维护不动产历久弥新、以专业坚守社会公序良俗为己任，也倡议业主方以公共利益为核心各尽其责，让公众更加了解物业管理服务的价值与意义等。

追求合理的毛利率水平，保持“长坡薄雪”

《华夏时报》记者了解到，上述四家物企，曾位列2014年中国物业企业排行榜的“TOP4”。万物云董事长朱保全在今年10月曾带队调研中海物业、长城物业和绿城服务。

朱保全表示，这四家进入资本市场“排名前四”的公司有很多相通之处，如：经营上持保守、传统态度，并不追求过高的毛利率；恪守本业，注重口碑和现金流，保持“长坡薄雪”，认可服务公共区域是物业公司最基础的职能；以专业、透明、规范的服务，维护社区公序良俗，助力资产的保值增值；客观面对与开发商的关系等。

值得一提的是，上述四家公司2022年上半年毛利率均低于20%。克而瑞物管数据显示，2022年上半年，57家上市物企的毛利率均值为27.7%。

对此，朱保全指出，企业的毛利率和行业毛利率是不同的概念。毛利是物业公司代表业主对物业管理资金运用时所收取的服务酬金，而物业管理费，则是用来进行不动产的养护。物业公司要回归物业服务的本源，踏踏实实做好“物”的打理。

“这几家公司（长城物业、绿城服务、万科物业、中海物业）对毛利率的认知，都相对保守，没有去追求高毛利，反而认可这是一个长坡薄雪的行业。”朱保全说。

中海物业集团有限公司执行董事兼行政总裁杨鸥也表示：“物业行业属于服务行业，同样还是劳动力密集型产业，没有太高的门槛，也不存在着垄断的资源。在这样的行业里，太高的毛利率不太合适。”

物业行业如今仍面临着诸多难题。2022年上半年，全国房地产开发企业房屋新开工面积66423.5万平方米，同比下降34.4%；房屋竣工面积28635.8万平方米，同比下降21.5%。克而瑞物管指出，受此影响，未来物业行业新增市场整体将呈放缓趋势。

此外，数据显示，2022年第三季度59家上市物企股价均值跌幅达22.7%。其中，11家企业股价有所上涨，48家企业股价出现不同程度的下跌。

而朱保全在物业创新发展论坛上也谈到了如今物业行业的现状，“在过去十年里，几乎每年都有一次物业的盛大会议，同时也会有‘取消物业’的声音。这是行业的AB面。”

朱保全还以广州天河区的外卖小哥与小区保安间百人聚集事件为例，坦言“两家公司打败了一个行业”。朱保全表示，外卖员与秩序维护员冲突，公众往往站在外卖员一边。如立面无钱粉刷，业委会却因给业主发钱赢得掌声片片，物业作为存量市场持续服务的业态，企业股价却因地产政策而上下乱摆……类似这样的问题还有很多。

长城物业董事长陈耀忠表示，目前的物业行业仍然非常不成熟，这主要体现在市场主体的不成熟，尤其是甲方市场主体没有归位。我们要做好自身的工作，和政府、社会共同推动市场主体的归位。

行业需回归物业管理本原

如今，物业行业亟需回归物业管理本原。为此，《住宅物业服务倡议书》提出，专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展；代表公共利益的《管理规约》，是物业管理“管”的基础；业主个体、业主委员会、业主大会，应以公共利益为核心各尽其责；阳光透明是物业企业与业主间信任的基础；物业企业应以专业维护不动产历久弥新、以专业坚守社会公序良俗。

在谈及提出以上倡议的原因时，绿城服务董事会主席杨掌法称：“发出这样的倡议，是希望让同行们及社会大众正确理解物业服务行业的自身定位、本原，希望大家一起推动行业正向的传播和传递。”

陈耀忠也持相同的观点。在他看来，近几年疫情使得政府和物业公司、业主之间有更紧密的链接。《民法典》的实施，使得甲方市场主体的归位更加明确，资本进入使得社区的商业价值回归到真正水平，“物业+”促使行业边界慢慢扩宽了。

不过，朱保全指出，四家公司去做这个倡议，也是一把双刃剑。

“这对我们自身来说也算是一个蛮危险的事情。因为这个行业有几十万家从业者，一定有做得不好的，做得好的几家，完全可以自己偷着乐。但是大家还是有共识，行业好才是真正的好，而不是个别几家好。如果说能够让整个行业得到公众、业主更正确的认知，我想这可能对于推动中国式现代化、精神文明建设等，是真正有意义的地方。”朱保全说。

值得一提的是，朱保全还认为，住宅物业行业伟大之处，恰恰是（作为）整个城市文明建设过程之中的一个推进者（的角色），在这一点上物业行业的价值不但没有被发现，反而被冠以恶名，无论是优秀物业企业还是行业协会，都应该进一步地去推动（意识的转变）。

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