2023年，请善待白酒经销商

来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy） 

很多人都说，年请“大象跳舞，善待商难转身”。白酒

纵览“宇宙房企”碧桂园，经销2022年预告业绩已创下“史上最差”，年请楼市低谷又遇上高负债，善待商3月初创始人杨国强将权杖交给女儿杨惠妍。白酒

外解的经销解读是，不满70岁的年请杨国强“急流勇退”，意味着房地产“高周转”狂飙模式彻底落幕。善待商

杨惠妍掌舵后，白酒碧桂园干得头等大事就是经销清洗“山头”，“削藩”，年请即“重用29个优秀区域总裁兼管58个区域，善待商原区域总裁将变成执行总裁”。白酒

碧桂园这么“大合并”，打乱了重新组合，形成新的权威，好处显而易见，新掌舵人好把控风险，减少恶性竞争，畅通政令，降低成本，顺应号召加快新模式探索。

3月6日，作为碧桂园控股集团境内发债平台的碧桂园地产集团，曾发了一条“20碧地01”债券拟调整期限条款等公告，这么重大的事，坊间却波澜不惊。

“20碧地01”债券规模34亿元，利率4.2%，期限为“3+2”年结构，即第三年末（即近期）发行人碧桂园地产有回售义务。

按理说，只要资金充裕，即便是全部回售，那都不是事儿。况且，现在银行储户存款、理财等投资收益率一降再降，4.2%的年化收益率已很不错了。

债券投资人如果要求碧桂园地产回售，除非是看到了潜在风险。但现在债券投资人还没行动，碧桂园地产就提前行动了。

从拟调整内容看，“20碧地01”拟变更成“5年期，附第3年末、第4年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权”。

也就是说，该笔债券由原来1次开放期变成2次开放期，最后两年由封闭运作变成开放1次，可以延缓碧桂园地产回售时间，减轻回售压力。

让投资人继续持有债券的关键，就是碧桂园地产在前期4.2%的基础上，提高“20碧地01”的年收益率，且要他们感觉满意。

若投资人当前执意要求碧桂园地产全部回售，该怎么办？那只能说，这完全超出了碧桂园的预估，麻烦真就大了。不过，这种概率应该比较小。

为何碧桂园这笔信用债要调整期限等条款？地产密探从choice金融数据终端看到，以碧桂园地产为发债主体，“20碧地01”这笔是金额最大的。

注意！近1个月，还发生了两件跟碧桂园密切关联的蹊跷之事，即两大地产央企、大规模切割剥离与碧桂园合作项目。

其中，保利发展2月上旬一揽子抛售跟碧桂园合作的12个项目，总价值约23亿元，遍布中山、珠海、南通、台州、常州、重庆等城市。3月初，招商蛇口拟出售江苏如东博业房地产公司20%股权，

既然这些项目均处于开发中后期，不久就能赶上确认投资收益，分享合作开发红利，保利为何急火火要彻底退出？

碧桂园官方回应，很显然就是避重就轻，或者冠冕堂皇，说双方股东共同协商了，保利退出是为了确保项目公司经营平稳向好发展。

房企搞合作开发，岂不是更能有利于项目经营吗？除非股东有内讧，或意见分歧，但问题是，如今保利要退出这么多项目，就很不寻常了。

况且，保利和招商大规模切割与碧桂园的合作，又发生在碧桂园创始人老板杨国强退休前夕，到底是出于风险考虑，还是有其他因素？

如今，“20碧地01”34亿元公司债马上面临回售压力，却曝出要修改期限条款，这被业内指其变相展期，延缓偿债压力。

截至2022年6月末，碧桂园有息负债余额2937亿元，净负债率48.1%， 现金短债比1.7，扣除预售款的资产负债率74%，踩了一道红线。

再看境内发债平台——碧桂园地产，截至去年9月底，货币资金1039.5亿元，受限175.5亿元，短期借款18.3亿元，应付债券108.9亿元，一年内有息负债287.3亿元，应付账款多达2267.5亿元，多为工程款，若拖太久，总包及分包方会有情绪。

2022年全年，碧桂园权益销售额3574.6亿元，比2021年权益合同销售额5580亿元下滑近36%，据机构统计该年拿地居然下跌逾95%，只支出了66亿元。

今年2月单月，碧桂园权益销售额248.5亿元，环比增长12%，同比下降24%，前2个月实现权益销售额约468.6亿元，同比下降32%。这2个月，碧桂园也没见公开拿地。

受益于去年以来楼市各种救市刺激，当前一二线城市的楼市有较为明显的回暖迹象，但三四线城市较为一般，碧桂园三四线货值占比较高，跟同梯队重仓一二线房企相比，必然会影响销售业绩反弹节奏。

如今，杨惠妍掌舵碧桂园，好在政策已开始明确支持优质民营房企再融资，但挑战仍在大量三四线项目去化，销售额变化直接关乎净现金流，更关系到公司资质信誉。

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