历经冰火锤炼 上市房企绝境中孕育新生

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◎记者 张良 ○编辑 郭成林

2021年的中孕中国房地产市场犹如“冰火两重天”：从上半年的炙热酷暑瞬间切换到下半年的凛冽寒冬。

风向骤变下，育新房地产企业纷纷节衣缩食，历经苦盼冬去春来。冰火截至4月29日，锤炼除部分上市房企因故无法按期披露2021年年报外，上市生绝大多数上市房企业已晒出2021年的房企“成绩单”。

整体而言，绝境销售及毛利率的中孕持续下滑导致上市房企普遍“增收不增利”。应对未来，上市房企生产经营更加注重高质量，在确保财务稳健的基础上谋求破旧立新，通过探索新发展模式为自身成长注入新的活力。

超六成房企去年业绩下滑

2021年对于房地产行业而言是极其特殊的一年。

上半年房地产销售市场表现活跃，土地市场竞争激烈，行业整体保持较高热度。但随着调控政策的持续作用，下半年房地产销售市场明显转冷，加之部分房企曝出流动性危机，资金及销售端压力使房企投拓意愿大幅下降，土地市场降温明显。

据克而瑞研究中心统计，2021年约有75%的上市房企营收实现正增长，但不少房企由于结算结构安排、成本费用控制欠佳，毛利润、净利润增长不尽如人意，过半房企毛利润（剔除税金及附加）下降，净利润下降房企占比超过六成，同时约有四成房企“增收不增利”。

即便一贯经营稳健的龙头房企万科，其2021年之路亦走得极不平坦。

数据上看，虽然万科仍然保持了业务发展与财务健康，但继1995年和2008年后，公司净利润出现上市31年以来第三次下滑，同比下降45.75%。净利润下降主要原因是毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

、、等诸多房企同样遭遇了增收不增利的局面。

克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣表示，2021年行业典型上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续了2019年以来的下行趋势，且降幅较2020年进一步扩大。其中，2021年典型房企毛利率中位数同比降低4.4个百分点至19.3%；净利率和归母净利率的中位数分别降低3.0个和4.3个百分点至7.7%和4.7%。目前房地产行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标均已降至历史较低水平。

但应看到的是，部分房企2021年过得还不错，营收、归母净利润同比实现了双增长，令市场看到一丝欣慰的希望。如绿城中国、龙湖集团、中国金茂等。

2021年，龙湖集团实现营业额2233.8亿元，同比增长21%；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为224.4亿元，同比增长20.1%；毛利同比增长4.6%至565.4亿元，毛利率为25.3%；平均借贷成本为年利率4.14%，平均贷款年限6.38年；现金短债比6.11倍，连续六年满足“三道红线”指标要求。

穿新鞋，走新路

在“房住不炒”“租购并举”的大背景下，房地产逐渐回归民生属性，房企发展更应该围绕城市发展和的需求提供实实在在的产品和服务。

因此，房企探索新的发展模式迫在眉睫，稳健经营成为主要目标，能够与时俱进、根据市场转变自身经营的房企，将获得下一阶段的良好发展。

万科董事长郁亮此前在谈及行业集中度提高问题时说，进退取决于企业经营是否稳健，要发展就要转换到新的模式上去。

“当前房地产行业进入了一个新旧模式的转换阶段，战略制定很重要，但是落地更重要。”招商蛇口董事长许永军表示，公司这几年来一直坚持“133341”战略，积极打造邮轮、产业园区、集中商业及四大核心IP。

2021年，招商蛇口将“三个转变”融入“133341”战略中，一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

转变者还有旭辉控股。2021年以来，该公司发展模式已逐步从规模导向转为效益导向，更加注重高质量发展。旭辉控股董事局主席林中表示，房地产是一个永续行业，有着极强的韧性。旭辉的发展模式已经做了彻底的改变，未来将“穿新鞋，走新路”。

龙湖集团则强调所有业务必须回归生意逻辑，方能大有可为。龙湖集团CEO陈序平表示，龙湖将坚持“空间即服务”战略，包括已有的六大主航道业务的投资战略。“龙湖会让六大主航道业务，甚至未来的创新业务，都回归到生意逻辑，回归到现金流、利润的逻辑，争取做一个成一个，并希望创新业务能为公司利润增长提供新的贡献”。

“稳”字当头 2022年仍可期许

为促进房地产业良性循环和健康发展，2021年第四季度以来，行业利好不断释放，政策环境持续缓和。

不过，部分房企的流动性困境仍待化解，仍面临一波即将到来的偿债高峰。在行业信心亟待提振的背景下，业界对于2022年的房地产市场也是颇多期许。

郁亮表示，有利于市场稳定的政策措施在不断出台，中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。

“房地产是规模超10万亿元的巨大市场，常做常有、常做常新。”郁亮认为，房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力。

许永军认为，当前的环境和后续5年房地产行业，如果能把握住“稳”字，就把握了房地产行业的脉络。在“稳”的基础上，招商蛇口提出“三个转变”，把内功练好，从管理要效益、向品质要效益。

“2021年是近10年中房地产市场波动最大的一年，所有的调控政策都是为了维护房地产市场的长远健康发展。”碧桂园总裁莫斌表示，现在市场在逐渐筑底的过程中，市场的信心正在逐渐恢复。在“房住不炒”和“三稳”政策引导下，房地产市场的健康发展一定能够实现。

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