万科能否再做行业老大？郁亮：对规模始终保持克制

万科董事会主席郁亮关于“在2022年实现营业收入和净利润企稳回升”的再做终保制承诺，“马马虎虎”兑现了一半。行业

8月31日，郁亮（000002.SZ）召开2022年中期业绩推介会。对规在受到行业冲击的模始情况下，万科实现逆势增长，持克保持在第一梯队。再做终保制

报告期内，行业万科两大业绩关键指标企稳回升——营业收入2069.2亿元，郁亮同比增长23.8%；归属于上市公司股东的对规净利润122.2亿元，同比增长10.6%。模始

房地产开发业务结算收入1788.8亿元，持克同比增长23.9%。再做终保制经营业务亦录得不错表现，行业物业服务、郁亮物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营的收入增速分别为42.2%、39.1%、12.3%、10.4%。

房地产开发业务依然是万科的支柱业务。上半年，万科实现销售面积1290.7万平方米，同比下降41.1%；实现销售金额2152.9亿元，同比下降39.3%；实现11.5万套住宅交付，35%项目交房即交证；在成都、西安、东莞、长沙等41个城市的市场占有率排名前三。

万科管理层人士对完成今年的销售任务充满信心。

万科首席执行官祝九胜表示，集团结合市场情况，积极部署销售专项行动，包括提升佣金结算速度，调整销售激励政策，整合、培训和提升销售能力等， “开始部署专项行动以来，围绕去化库存、加快回款取得一定改善和成效。”

业绩企稳的同时，万科保持了健康的财务状况。

截至今年6月末，万科持有现金1410.7亿元，资产负债率68.4%，净负债率35.5%，现金短债比1.5，“三道红线”保持绿档。融资成本进一步下降，期末存量融资的综合融资成本4.08%，上半年新增融资的综合融资成本3.59%。

国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持BB+、Baa1、BBB+的信用评级，评级展望均为“稳定”。

万科财务负责人韩慧华透露，公司通常会提前最少1年到18个月做相应的资金铺排和规划。

“这样做的目的是为了让我们有更长的时间做相关安排以及应对任何市场不利变化，今年下半年公司在境外已经没有任何到期要偿付的债务。”韩慧华表示。

“上半年从结果来看，还马马虎虎。”郁亮强调，能不能保持下去，取决于背后能力有没有建立起来，肌肉有没有长起来。过去两个月，他走访了30个城市的100个项目。哈尔滨、乌鲁木齐和浙江的市场表现，令他充满信心。

“产品、服务，如果做好的话，短期一定好，哪怕市场再恶劣也能熬过去。”郁亮称。 

市场承压，万科的投资规模有所收缩。

今年上半年，万科累计获取新项目19个、总规划计容建筑面积约307.8万平方米、总地价约386.8亿元。去年同期，这三项指标分别是95个、1505.9万平方米、1126.3亿元。

万科首席运营官刘肖表示，今年上半年，万科更加重视一句话——“守好经营的安全性比追求规模更重要。”

他进一步表示，在长期坚持量入为出、仓位合理的前提下，万科今年特别重视获取特别好的项目，既要在好城市的好片区，又要提供好产品、好服务，还要保证出色的财务指标和经营指标，今年1-7月获取的21个项目，“我们认为无一例外都符合这样的标准。”

郁亮强调：“万科在规模和债务方面一直比较克制，有一段时间规模竞赛中，很多人关心我们能不能再回到老大，我们对规模始终抱着克制的心态。”

对于行业未来，郁亮表示，稳地价、稳房价、稳预期，前两个问题已基本解决，现在要解决稳预期也就是信心问题，房地产依然是个十万亿元级的市场，住房的刚性需求很强。

郁亮举例称，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10亿-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。国家统计局数据显示，今年1-6月，全国住宅新开工面积为4.88亿平方米。“新建住宅还达不到自然更新所需要的水平。这还没有考虑居住水平的改善、人口聚集等因素。所以这个数字肯定偏低了，也不会一直维持这个水平上。”

“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。” 郁亮表示。

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