万科三季报：毛利“诅咒”与新曲线支撑

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观点网 10月28日，毛利万科发布了2022年第三季度报告。新曲线支

第三季度，诅咒万科实现营业收入1307.6亿元，季报同比增长25.3%；实现归母净利润48.3亿元，毛利同比下降14.4%。新曲线支其中，诅咒万科的季报房地产开发业务贡献业绩入1169.2亿元，同比增长26.1%，毛利实现结算面积951.3万平方米，同比增长28.1%。

市场正如郁亮在9月的媒体见面时所预测的一样，不会一直上升，也不会一直下降，“现在市场正处在温和恢复的过程”。但至少从销售表现上看，万科正缓慢恢复。

回看今年前三季度的表现，万科累计实现营收3376.7亿元，同比增长24.4%；归母净利润则是170.5亿元，较同期增长2.2%。归母净利润在前三季度的增速远低于营收增速，“增收不增利”是绕不开的话题。

毛利下滑魔咒

在“黑铁时代”中，企业的利润增长也似乎进入瓶颈期，毛利率走低是众房企都在面对的问题。“利润王”中海在今年中期业绩发布会中指出，短期内房地产行业的销售、毛利率及净利仍会承压。

前几年的高地价，低利润结转项目仍在持续影响着业绩表现。另外，一二线城市限价的严格，使得较高地价的项目定价比进一步压缩利润空间，毛利率下降已成为行业趋势。

万科也在财报中指出，受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，毛利率在前三季度继续保持下滑态势。前三季度，万科的开发业务结算的毛利率降至20.7%，同比下滑3.2%。扣除税金及附加后，毛利率来到了16.5%。

在销售端表现上，万科第三季度实现合同销售面积 646.2万平方米，合同销售金额 993.8 亿元，同比分别下降 14.4%和20.3%，但降幅相较第二季度有所收窄。

前9月，万科实现合同销售面积1936.9万平方米，合同销售金额3146.7亿元，同比均下降34.3%。受市场下行影响，万科销售端的下滑态势，仍不可避免。虽同比下滑，但业绩恢复上仍优于同行。

值得一提的是，市场下行所带来投资物业账面价值缩水，也在持续冲击着万科的盈利水平。截至9月30日，万科的其他权益工具投资较年末降低41.60%，至10.70亿元；万科的投资收益为8.40亿元，较去年同期下滑78.38%。此外，录得对联营企业和合营企业的收益为亏损9750.37万元。

虽然有所亏损，但万科并未停下投资脚步。今年1-9月，万科新增27个开发项目，总规划计容建筑面积约485.9万平方米，权益计容规划建筑面积约303.2万平方米。

截至9月底，其在建项目总计容建筑面积约9305.2万平方米，权益计容建筑面积约5842.8万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3685.5万平方米，权益计容建筑面积约2335.0万平方米。

近年来，万科还参与了一批旧城改造项目。截至9月末，按当前规划条件，万科旧改的总计容建筑面积合计约494.4万平方米。

今年6月，万科入股绿景中国公司旗下深圳白石洲旧改，据此将向项目注资23亿元。白石洲旧改位于深圳南山华侨城富豪区，被誉为“旧改航母”，是深圳规模最大、关注度最高及最具代表性的城市更新项目。

观点新媒体了解到，万科对白石洲的投资不参与一、二期项目分红，三、四期分红权利为20%。一、二期由绿景独立运营开发，三、四期通过绿景和万科的资源整合，实现优势互补。

第二增长发力

低利润时代，头部房企都想穿越地产周期，寻求第二增长曲线，深入挖掘已有多元业务价值及边界，已然成为未来发力的关键词。万科也不例外，第三季度数据显示，其经营性业务已然对业绩产生部分支撑作用。

物业服务板块，前三季度万物云在社区空间居住消费服务方面，新拓展项目77个，其中76.6%来自独立第三方；在商企空间服务方面，新增拓展项目129个，其中包括1个超高层项目和1个大体量综合体项目；在城市空间服务方面，新增拓展项目14个。

作为港股今年最大规模的IPO，万物云也在今年9月完成上市。而截至10月28日，万物云总市值385.36亿港元，上市至今已累计跌超30%。

为稳定股价，10月23日万物云宣布部分行使超额配股权，共涉及1133.47万股H股，相当于全球发售时初步可供认购发售股份总数约9.71%。

物流仓储业务上，万科1-9月实现营业收入29.7亿元，同比增长42.7%。其中高标库收入15.9亿元，同比增长11.4%，冷链园区收入13.8亿元，同比增长111.7%。前9月，万科物流仓储业务新获取4个项目，可租赁建筑面积28.9万平方米；新开业3个高标库项目和5个冷链园区项目，可租赁建筑面积分别为9.5万平方米和15.7万平方米。

1-9月，万科在租赁住宅业务中实现营收23.1亿元，同比增长11.5%。目前共运营管理约21.5万间，累计开业约16.9万间，出租率为95%。截至9月末，万科已有4.28万间纳入保障性租赁住宅。

商业开发与运营业务中，万科在前三季度实现营收62.5亿元，同比增长10.6%，其中印力集团管理的商业项目营业收入为40.4亿元，同比增长9.2%。截至报告期末，印力开业项目的整体出租率为92.7%。

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